當史蒂夫·喬布斯第二次參觀施樂公司的帕奧圖研究中心時，他和他的小伙伴們被施樂公司展示的新技術驚呆了。回去的路上，還在開車的喬布斯大喊道：“就是它了！”后來喬布斯說他從那里看到了計算機產業的未來，再后來，他把這些技術變成了現實。

　　同樣是在美國考察的時候，泰康人壽董事長陳東升看見一位老人在跑步機上鍛煉，當得知這名老人已經有95歲高齡，陳東升頓時為美國老年人所表現出來的“生命力”所震撼；對比國內，老人的生活狀態令他擔憂——“太過節儉，中國的老人為了下一輩而忽視了自己”。

　　“我有一個理念，要改變中國老年人對生命和生活的態度。”陳東升說。

　　據相關數據統計，到2012年底，中國60歲以上的老年人已經達到1.94億，占總人口比例的14.3%。

　　在房地產貸款剛剛興起的年代，就流傳著一個關于“中美老太太”的段子，為了住上大房子，中國老太太攢了一輩子錢，而美國老太太還了一輩子貸款。

　　而眼下，一些手握現金的老人卻找不到養老院。企業的經營者們看到了這個機會。房地產公司、養老服務公司、投資者和保險公司，近些年都在發展自己的養老板塊業務，試圖從中國的養老產業中分一杯羹。

　　作為業內第一批取得不動產直接投資和不動產金融產品設立和發行的保險公司，泰康人壽（以下簡稱泰康）在養老上早有嘗試，可惜走的并不順利。當初泰康在北京的望京地區建立了一家“鐘點工”式的養老院，還請到民政部相關領導“大張旗鼓地剪彩”，但望京地區以年輕人居多，養老院定位于此顯然不太合適，最終沒有成形。

　　接著泰康養老的團隊去了日本考察，但感覺不太興奮，直到到了美國，陳東升一下車看到美國的養老社區，感嘆道“這不就是共產主義么？”這種興奮，他今天仍記憶猶新。

　　似乎與喬布斯一樣，新的發現往往來自對產品油然而生的興奮。接下來就是行動。6月中旬，名為“泰康之家”的養老社區項目雛形已現，這一次，泰康是否已經做好了足夠的準備？陳東升如何將理想變成現實？

　　賺不了快錢

　　都知道做養老有前途，但不一定有“錢途”。回報周期長，盈利模式不確定，這已經成為業內人士的共識。

　　有養老地產的開發商告訴《英才》記者，90%從事養老地產的企業都在虧損。或者正如媒體質疑的那樣：養老地產只不過是掛羊頭賣狗肉，開發商用養老的名義賣房子。

　　“養老地產是30年的周期，前10年是不賺錢的周期，所以要進這個行當，想好。”陳東升這樣告訴《英才》記者。

　　泰康拿什么來熬過前10年？

　　根據2010年8月出臺的《保險資金運用管理暫行辦法》，保險集團（控股）公司、保險公司投資于不動產的賬面余額不高于本公司上季末總資產的10%。而從泰康披露的財務信息來看，截至去年底，公司總資產約4141.87億元。而泰康投資養老社區項目計劃投資約為700億—800億元，這似乎并不符合相關規定。

　　“700億—800億，是未來8—10年的規劃。”陳東升這樣解釋道。

　　長期持有一方面符合養老產業的發展特點，同時也與保險公司資金的長期性匹配。動輒幾百億的資金非其他行業的企業所能應付。

　　包括資金在內，他將泰康做養老社區的優勢概括為4個方面，其他三方面分別是：保險產品、銷售體系、客戶儲備。

　　陳東升的名片上，“董事長兼CEO”下面還印著一個頭銜：首席推銷員。除他之外，泰康還有著一個頭銜：首席推銷員。除他之外，泰康還有20萬名銷售員工分散在全國各地，以及“4000個網點”和“9000萬客戶”，其中只要有3、5萬人符合標準，便能夠為養老社區產品的銷售提供保障，這顯然是個大概率事件。

　　當然，除了保險公司自身的優勢，外界曾紛紛質疑“險資拿地”的原因還有一個——投資回報率太低了。有數據統計，現在保險資金的年投資收益率僅為3%左右。

　　“養老機構再不好，每年也有6—8個點（投資回報），但是一般不會超過10個點，賺不了大錢。”一位業內人士告訴《英才》記者。

　　在這個“快錢當道”的時代，陳東升對此不以為然，他始終強調，養老產業賺不了快錢，如果真的賣了（房子），就保證不了服務品質。

　　而泰康人壽副總裁尹奇敏則稱，10年以后，泰康投資的養老社區會得到一個穩定的利潤回報，大概在5%—6%之間。

　　各勢力角力

　　房地產行業的大佬們都在覬覦養老地產，萬科在北京房山地區的“幸福匯”項目被外界看作其試水養老地產的標志，其與一家上海知名養老地產公司合作，后者以老年公寓的管理者身份參與到項目中，以彌補開發商在養老服務上的不足。同樣選擇合作的還有遠洋地產，其與美國哥倫比亞太平洋合作的項目“椿萱茂·凱建”也在今年夏天試營業。

　　與開發商合作的機構中，也不乏一些養老產業的活躍分子，這些機構往往以輕資產化的方式運營，專注于養老服務，這種特殊的屬性往往受到資本的青睞。在郝榮福看來，與綠城集團合作的雅達國際控股有限公司是這種模式的代表企業，其背后的投資者包括國資背景的和諧基金，IDG資本，紅杉中國以及云峰基金。國以及云峰基金。郝榮福將這種模式郝榮福將這種模式歸結為“基金模歸結為“基金模式”，這些“財主們”式”，這些“財主們”并不希望長期持有并不希望長期持有一個項目，需要尋一個項目，需要尋找退出渠道。找退出渠道。

　　“與陳東升從資金方介入不同，雅達國際是從醫療服務介入的。”郝榮福說。他認為中國最適合做養老的并不是開發商，而是靠醫療和服務起家的“下游”和靠金融起家的“上游”公司，比如泰康。

　　運營的短板靠合作來補齊，而為了能夠在短期內回籠一部分資金，開發商通常會采取租售并舉的方法，持有30%、銷售70%。

　　而這正好踩上了“CCRC（可持續照料社區）”的點。實際上，CCRC更像是一種社區形態，而非開發模式。其特點是，整個社區根據老人的行動能力由高到低分為老年住宅（完全行動能力）、借助型養老公寓（部分行動能力）、介護型養老公寓（行動能力喪失）三種產品。對開發商來說，老年住宅部分可以向外銷售回籠短期資金，而介護或者借助公寓部分可以用來持有、賺取長期利潤。

　　“中國的CCRC與國外并不一樣，這么叫只是為了把概念做大。”上述業內人士說道。

　　即便如此，在房地產公司眼中也沒有特別成熟的模式，而只是先拿出一小部分做嘗試。“我們也在摸索之中，中國有錢的老人不是剛出現么，之前的老人都是沒支付能力的。”萬科總裁郁亮告訴《英才》記者。

　　泰康意志

　　陳東升意欲深耕壽險產業鏈，提出進入養老產業似乎成為自然而然的事情。為此，泰康從提出養老保險產品到涉足整個產業鏈，下了不少功夫。

　　陳東升將此商業模式看作一種“顛覆性的創新”，從此以后，泰康的“全投資鏈”被描繪的更加清晰，這其中包括各種各樣的養老保險產品，高端醫療，理財以及對“人生目的地”的終極關懷四大板塊。

　　通過產品的設計，泰康對老年人這一特殊人群的優勢便顯現了出來。比如，人們可能會擔心老人在養老院中發生意外，而保險公司可以通過一張保單使這種風險得到控制。

　　再者，由于保險本身具有投資屬性，人們在年輕時可以通過購買保險來實現理財目的。在不斷接觸客戶的過程中，陳東升察覺到了一個變化，與傳統理財投資單純追求高回報不同，人們用來養老的錢往往更希望沒有風險，最好還能夠帶來穩定的收益。泰康也針對此推出了相應的產品。

　　此外，在醫療服務方面，泰康依靠自身人才儲備以及多年積累下來的醫院資源——除了正在申請醫院牌照之外，已與泰康合作的醫療機構有2000多家。

　　陳東升樂于看到泰康的客戶參與這份“從搖籃到天堂”的全產業鏈中，“我們把它叫做一個產品，這是一個超級的、能安排人的一生的產品，是一個消費品。”

　　縱向發展保險的全產業鏈，在橫向布局上，陳東升則意欲把“泰康之家”鋪向全國，除北京外，位于上海、廣州的泰康之家預計將分別于今年底和明年開業。

　　入住泰康之家的門檻并不低。在養老地產業內，對于目標人群的定位一直有所爭議，人們質疑定位高端不符合現今市場上的主流需求，北京太陽城集團董事長朱鳳泊曾告訴《英才》記者，他發現真正有需求的是消費能力在每月2000元上下的老年人，并不是什么所謂的“高端”。

　　但郝榮福卻并不認為這之間有矛盾：“中國養老產業的發展，政府應該兜底，開發商從高端切入，然后兩者往中間拓展，這樣來實現全覆蓋。”