“是生存，還是毀滅”，對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，這句經(jīng)典臺(tái)詞耐人尋味。

　　近日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布了《2012中國(guó)房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》，其中認(rèn)為：2012年將是住房分配制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的一年。

　　“房地產(chǎn)行業(yè)在2011年就面臨一個(gè)盈利下降的趨勢(shì)，在行業(yè)總體盈利弱化的情況下，中小房地產(chǎn)公司受到的打擊就更大。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與環(huán)境研究所副研究員李恩平在接受《英才》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)道。

　　當(dāng)然，在“整體宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)回落的影響和融資成本升高”的背景下，利潤(rùn)受到考驗(yàn)的不只是中小房地產(chǎn)公司。“從今年1-4月相關(guān)數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)投資的主要考量指標(biāo)的增速均有比較明顯放緩。商品房的成交量、價(jià)格出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。”第一太平戴維斯華北區(qū)董事總經(jīng)理鄒錦標(biāo)在接受《英才》記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，“目前整體市場(chǎng)在調(diào)整期。”

　　既然房地產(chǎn)企業(yè)的日子都不好過(guò)，且沒(méi)有人希望自己被“調(diào)整”下去，那么，近期房地產(chǎn)公司的種種舉動(dòng)表明，無(wú)論是選擇在現(xiàn)有領(lǐng)域深耕細(xì)作，還是拓展地產(chǎn)開(kāi)發(fā)范圍，再或者干脆轉(zhuǎn)向投資其他領(lǐng)域，房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)者們已開(kāi)始被“抉擇”。

　　強(qiáng)者愈強(qiáng)

　　“像‘招保萬(wàn)金’這樣的房地產(chǎn)公司可能轉(zhuǎn)行就很困難。”華麗家族（600503.SH）董秘李元認(rèn)為招商地產(chǎn)(000024.SZ)、保利地產(chǎn)（600048.SH）、萬(wàn)科（000002.SZ）、金地集團(tuán)（600383.SH）四家傳統(tǒng)大型房地產(chǎn)上市企業(yè)不太可能進(jìn)行主業(yè)調(diào)整。

　　“現(xiàn)在行業(yè)是強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱，分化加劇的態(tài)勢(shì)。大企業(yè)依然是逆勢(shì)擴(kuò)張，其市場(chǎng)占有率是在提高，大的房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售增速同比是正增長(zhǎng)，而小型房地產(chǎn)公司已經(jīng)開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)了，日子越來(lái)越難過(guò)，就會(huì)逼迫中小企業(yè)退出，大企業(yè)的市場(chǎng)占有率會(huì)提高。”上海易居房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)楊紅旭告訴《英才》記者。

　　房地產(chǎn)公司為了能夠在一輪周期之后瓜分騰出的市場(chǎng)份額，在調(diào)整期內(nèi)必然會(huì)各顯神通，而對(duì)于大型房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，并購(gòu)是通常的選擇。“房地產(chǎn)企業(yè)由分散走向集中的趨勢(shì)是一定的，在當(dāng)前條件下不能生存的一定會(huì)被并購(gòu)。”鄒錦標(biāo)說(shuō)。

　　5月15日，萬(wàn)科宣布由其香港的子公司收購(gòu)南聯(lián)地產(chǎn)控股有限公司（01036.HK）（下簡(jiǎn)稱(chēng)南聯(lián)地產(chǎn)）逾七成股份，交易金額10.79億港元。有評(píng)論稱(chēng)萬(wàn)科此舉是為其海外戰(zhàn)略謀兵布陣、拓展融資渠道；另一方面，鑒于南聯(lián)地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗(yàn)，也有聲音認(rèn)為，這是以傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)為主的萬(wàn)科在內(nèi)地市場(chǎng)“雙限”政策下進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的前奏。

　　此前不久，招商地產(chǎn)斥資約1.99億港元收購(gòu)了同是港股上市公司的東力實(shí)業(yè)控股（00978.HK）66%的股權(quán)，意在拓展海外融資渠道。盡管交易金額不大，但也清晰反映出內(nèi)地大型房地產(chǎn)公司當(dāng)前的決策思路。

　　“多元化房產(chǎn)組合是目前很多房地產(chǎn)公司所認(rèn)可的，例如投資商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等領(lǐng)域。”鄒錦標(biāo)認(rèn)為，由于房地產(chǎn)政策、信貸等因素，住宅市場(chǎng)仍然處于相對(duì)低迷的時(shí)期。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)傳達(dá)的信號(hào)比較積極。

　　事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)已不是什么新聞。

　　以傳統(tǒng)住宅起家的大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)（下簡(jiǎn)稱(chēng)萬(wàn)達(dá)）于今年5月21日，斥資26億美元收購(gòu)美國(guó)第二大院線(xiàn)美國(guó)AMC影院公司（下簡(jiǎn)稱(chēng)AMC）。算上并購(gòu)后投入的5億美元運(yùn)營(yíng)資金，此次交易共計(jì)31億美元。萬(wàn)達(dá)院線(xiàn)是亞洲第一大院線(xiàn)，而AMC被收購(gòu)前一直處于虧損狀態(tài)。此筆收購(gòu)在外界看來(lái)，機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存，而影院一直是萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的重要組成部分，對(duì)其發(fā)展具有戰(zhàn)略意義。

　　去年12月29日，SOHO中國(guó)以40億元宣布從杭州綠城合升投資（下簡(jiǎn)稱(chēng)綠城合升）有限公司和上海證大五道口房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下簡(jiǎn)稱(chēng)證大五道口）收購(gòu)上海海之門(mén)房地產(chǎn)管理（下簡(jiǎn)稱(chēng)海之門(mén)）有限公司50%的股權(quán)。

　　此收購(gòu)還引來(lái)訴訟官司，其原因是另外50%的股權(quán)所有方復(fù)興集團(tuán)認(rèn)為其對(duì)海之門(mén)股份有優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)。

　　地王的賬面價(jià)值自不用說(shuō)，官司背后則反映出大型房地產(chǎn)公司對(duì)地塊爭(zhēng)奪絲毫不會(huì)放松。在當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)，無(wú)論是并購(gòu)或是拿地，每走一步都容不得半點(diǎn)馬虎。

　　尋找出路

　　“一個(gè)行業(yè)里總會(huì)有進(jìn)進(jìn)出出的。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到這個(gè)階段，競(jìng)爭(zhēng)已變得十分激烈。經(jīng)營(yíng)者們考慮新的發(fā)展方向，很正常。然而，在做出選擇之前，行業(yè)整體似乎并沒(méi)有一個(gè)明確的方向，選擇是因人因企業(yè)而異的。”南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任高波在接受《英才》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。

　　盡管已經(jīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)打拼多年，但“退出實(shí)為中小房地產(chǎn)公司無(wú)奈的選擇。”李恩平說(shuō)，“中小房地產(chǎn)公司相對(duì)融資成本較高，他們對(duì)市場(chǎng)的主導(dǎo)能力也就比大中型房地產(chǎn)公司弱得多。資金成本高，壓力大，在利潤(rùn)降低的情況下，面臨倒閉破產(chǎn)可能性和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)就較大。”

　　“企業(yè)的跨行業(yè)投資為公司戰(zhàn)略的重大調(diào)整，不是一時(shí)沖動(dòng)的結(jié)果，資金一旦轉(zhuǎn)出后，再考慮回來(lái)會(huì)十分困難。”鄒錦標(biāo)說(shuō)。即便如此，如臨深淵的房地產(chǎn)公司不得不主動(dòng)尋找出路。

　　5月中旬，億城股份發(fā)布公告，其全資子公司中嘉合創(chuàng)投資有限公司（下簡(jiǎn)稱(chēng)中嘉合創(chuàng)）與三一電氣有限責(zé)任公司（下簡(jiǎn)稱(chēng)三一電氣）及兩位自然人簽訂收購(gòu)意向書(shū)，欲收購(gòu)三一電氣和兩位自然人控制的位于美國(guó)俄勒岡州的Butter Creek風(fēng)電項(xiàng)目。根據(jù)《收購(gòu)意向書(shū)》，此次收購(gòu)價(jià)格暫定為3840萬(wàn)美元（約2.42億元人民）。

　　億城方面也曾在媒體上表示，此次收購(gòu)是為以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的公司，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。而億城股份此前決定出售位于大連市內(nèi)核心區(qū)域的渤海大飯店，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值約2.72億人民幣。而在談到房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型方向時(shí)，億城股份董秘吳建國(guó)對(duì)《英才》記者表示：“企業(yè)從自身戰(zhàn)略出發(fā)會(huì)有自己的選擇。”

　　無(wú)獨(dú)有偶，華麗家族（600503.SH）控股股東上海南江集團(tuán)也于今年4月中旬宣布進(jìn)入石墨烯生產(chǎn)領(lǐng)域。華麗家族董秘李元在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，轉(zhuǎn)型方面華麗家族還未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。而轉(zhuǎn)型周期的長(zhǎng)短取決于企業(yè)對(duì)于新行業(yè)的儲(chǔ)備情況，人才的儲(chǔ)備尤為關(guān)鍵，“當(dāng)然，財(cái)務(wù)投資另算，對(duì)于市場(chǎng)、以及轉(zhuǎn)型方向的了解也十分重要。”

　　對(duì)于房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型時(shí)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，李恩平從宏觀(guān)面給出了判斷：“從2011年第二季度以來(lái)，連續(xù)4個(gè)季度經(jīng)濟(jì)增速回落，對(duì)實(shí)業(yè)投資及產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生不利影響，所以轉(zhuǎn)向投資其他行業(yè)成功的概率也較小。”或許這一方面也印正了房地產(chǎn)公司投資方向多為礦業(yè)資源或新能源等穩(wěn)定且前景明朗的行業(yè)，而避開(kāi)受宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)周期影響大的傳統(tǒng)行業(yè)。

　　對(duì)于未來(lái)的市場(chǎng)整體狀況，李恩平表示：“總體上今年的市場(chǎng)繼續(xù)盤(pán)整態(tài)勢(shì)，交易量可能會(huì)繼續(xù)保持相對(duì)低迷的態(tài)勢(shì)，由于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增速的回落，房?jī)r(jià)可能也會(huì)有一些調(diào)整，但大幅下調(diào)的可能性很小。”

　　而鄒錦標(biāo)則表示：“房地產(chǎn)市場(chǎng)多元化的趨勢(shì)是在所難免的，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)的不確定因素很多，目前的環(huán)境可以持續(xù)多久，還是一個(gè)很大的問(wèn)號(hào)。”